Những người bình thường chấp nhận thế giới như vốn dĩ của nó. Những người phi lý luôn cố thay đổi thế giới cho phù hợp với ý muốn của họ. Đó là lý do tại sao tất cả những tiến bộ của chúng ta đều phụ thuộc vào chính những người phi lý này.
Việc đầu tư BĐS rất dễ lôi cuốn. Một là bạn rất say mê hai là không. Nếu bạn không say mê bạn không thể giả vờ được và nếu bạn không thể che giấu được.
Nếu việc chạy xe quanh Thành phố xem xét các BĐS là cực hình đối với bạn thì có lẽ kinh doanh BĐS không hợp với bạn. Nhưng nếu bạn hoàn toàn hứng thú trong bạn có những yếu tố của một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp.
Qua nhiều năm, tôi đã từng may mắn được gặp gỡ rất nhiều nhà đầu tư bậc thầy và từng đọc không biết bao nhiêu là sách về đề tài này. Từ những gì họ dạy cho tôi và tư kinh nghiệm của tôi, tôi muốn để lại cho bạn 8 quy tắc vàng trong kinh doanh BĐS của tôi. Những quy tắc này không phải đã là tất cả đối với BĐS. Có nhiều yếu tố khác cần tính đến khi đầu tư vào BĐS. Nhưng nếu bạn tuân theo 8 quy tắc này thành công chắc chắn sẽ nằm trong tầm tay bạn.
1. Bạn kiếm tiền ngay khi bạn mua.
Cho dù chúng ta đã biết rằng BĐS rất dễ bỏ qua những sai lầm, bạn vẫn kiếm được những khoản lợi nhuận lớn nếu việc mua bạn suôn sẻ ngay từ ban đầu. Khi bạn chỉ bỏ ra 165.000$ mà mua được một BĐS trị giá 240.000$ thì kiểu gì bạn cũng đã kiếm được 75.000$ miễn thuế, cho dù bạn đã có thể tăng được giá trị vốn ròng lên thêm 75.000$. Để kiếm được 75.000$ như thế bằng việc khác, thậm chí có được khoản thặng dư thu nhập từ BĐS nhiều bằng thế, bạn phải mất lâu thời gian. Cứ tiếp tục tìm, bạn sẽ còn tiếp tục tìm thấy nhiều thương vụ lớn như thế.
2. Hãy luôn mua của một người thật sự cần bán
Nếu bạn hỏi người nào đó anh ta có cần bán BĐS của anh ta hay không và anh ta đáp : ‘Không đời nào, tôi quý cái BĐS này và không bao giờ muốn xa rời nó cho dù anh có trả đủ tôi vẫn cần phải xem xét đã ‘. Khi ấy, chắc chắn bạn không thể mua được BĐS đó với giá rẻ. Người bán càng thực sự cần bán, việc thương lượng sẽ càng dễ hơn đối với bạn . Đừng cảm thấy áy náy là bạn mua quá hời, bạn vẫn trả anh ta nhiều hơn mức anh ta muốn bạn cơ mà, đúng không ?
3. Hãy quan tâm đến việc kinh doanh hơn là BĐS
Một trong những sai lầm lớn nhất tôi thấy các nhà đầu tư hay mắc phải là khi họ mua một BĐS để đầu tư, họ không để ý đến là liệu BĐS đó có sinh lời hay không mà là vì họ rất thích khu nhà BĐS nhỏ bé ‘xinh xắn ‘ đó. Trên thực tế nếu bạn chọn một ngôi nhà để ở, bạn càng thích ngôi nhà đó thì khi bạn ở bạn càng thấy thoải mái. Nhưng khi chọn một BĐS để đầu tư hãy gạt những cảm xúc của bạn sang một bên vì bạn đang đầu tư để tạo ra thu nhập. Hãy tự đặt ra câu hỏi : Liệu có đạt được doanh thu không ? Khả năng phát triển là gì ? Thực sự đó là một trò chơi với các con số, Chẳng có gì làm bạn cảm thấy thích thú với BĐS dùng để cung cấp các dịch vụ tang lễ cả.
4. Đừng bao giờ là người đầu tiên định giá – người đó luôn thất bại
Ở trường đào tạo những nhà đầu tư BĐS, vào dịp cuối tuần tôi thường cho các sinh viên chơi trò chơi thương lượng. Tôi chia nhóm thành những người mua và người bán các BĐS ảo. Tôi nói cho bên mua là BĐS đó được đánh giá ở mức nào và hỏi xem họ sẵn sàng trả bao nhiêu để mua nó. Sau đó tôi bảo bên bán vẫn giá trị đánh giá đó và hỏi xem họ cần bán với giá bao nhiêu. Sau đó tôi cho họ tự do thương lượng với nhau. Mọi kết quả cực kỳ thích thú, trong tất cả các trường hợp các cặp người mua – người bán cùng đàm phán chính BĐS với cùng giá trị đánh giá đã đưa ra, nhưng những người mua không bao giờ trả giá cao hơn mức tối đa và những người bán không bao giờ bán thấp hơn mức tối thiểu mà tôi đã định ra cho mỗi bên . Tuy nhiên một BĐS đặc biệt có thể được giao dịch ở mức trong khoảng từ 380.000$ tới 690.000$. Có những bài học có thể được rút ra từ trò chơi này (đặc biệt nếu chính bạn cũng tham gia vào trò chơi, chứ không chỉ là ngồi đọc ) điều rất rõ ràng là người đầu tiên định ra một mức luôn luôn thua cuộc. Ngay cả chính những nhà thương lượng mà cho rằng họ đã thỏa thuận thành công một mức giừo cũng phải chột dạ khi biết rằng một người mua (hay người bán) đối thủ của mình cũng thỏa thuận thành công mức giá giống như họ.
Quy tắc đừng bao giờ nen là người đầu tiên định ra một mức giá cũng có thể áp dụng với mọi vấn đề trong cuộc sống, không riêng gì với BĐS. Dối với bạn trong cuộc thương lượng BĐS quy tắc này có nhiều giá trị hơn nhiều so với khi bạn thương lượng ở một cuộc bán sân bãi.
5. Đi ngược lại quy luật
Chỉ có lòng dũng cảm mới chiến thắng được quy luật. Tuy nhiên để thực hiện được điều đó trong kinh doanh BĐS bạn phải thật bền bỉ : mua khi những người khác bán và chờ đợi cơ hội khi những người khác mua.
Vào đầu những năm 1980, ở New Zealand những bất ổn trên thị trường tiền tệ đã làm tỷ lệ lãi suất vay thế chấp tăng vọt hơn 20%/năm, ai cũng cho tôi là khùng khi đầu tư vào BĐS, thậm chí khi tôi cố rót vốn vào một biệt thự buôn bán len (được chia thành 2 văn hộ ) và hai khu vực thuê ở phía sau, nhân hàng hỏi tôi xem tôi có chắc chắn muốn đầu tư trong khi lãi suất rất cao như thế không. Cuối cùng chỉ có ngân hàng Broad Bank là dám cho tôi vay với mức lãi suất 24%/năm. Tại sao tôi vẫn cứ tiến hành đầu tư ? Không hẳn vì lợi nhuận 27% của tôi cũng chỉ đủ trang trải cho lãi suất mà quan trọng hơn tôi biết rằng khi tỷ lệ lãi suất giảm (sớm muộn gì điều này cũng sẽ đến) thì giá cả BĐS sẽ tăng vụt, vì giá cả các BĐS là dựa vào khả năng chi trả và diều đó sẽ xảy ra : trong vòng 1 năm tỷ lệ lãi suất đã hạ xuống như trước và trị giá của BĐS tăng vọt (trả được hết nợ ngân hàng tôi vẫn có biệt thự và hai khu cho thuê).
Tương tự, khi rất nhiều người đang hân hoan vì giá cả BĐS tăng không ngừng thì bạn nên khép mình chờ đợi. Ngược lại, khi mọi người đang cố tìm mọi cách ‘nhảy ra « thì bạn phải dũng cảm « lao vào » và mua càng nhiều càng tốt. Hẳn ít ai còn nhớ, sau khi thị trường chứng khoán năm 1987 sụp đổ, rất nhiều người đã thề rằng không bao giờ dám mạo hiểm trên thị trường này nữa. Nhưng chỉ 10 năm sau người Mỹ đã đổ một lượng tiền khổng lồ chưa từng thấy vào đây. Đôi khi cũng khó có thể biết được thị trường chứng khoán đang ở đỉnh cao của cơn sốt hay đang ở tận cùng của sự suy thoái (tôi thấy vào thời điểm đầu tháng 10/1987, có rất ít người nói rằng : thị trường đang sốt đỉnh điểm, hãy bán cổ phiếu thôi). Vì vậy thỉnh thoảng bạn nên gọi điện, tìm hiểu để kiểm tra, nắm bắt tình hình. Riêng với thị trường BĐS, với tính tương đối ổn định của nó, nói chung bạn luôn có thể biết được tình hình thực tế như thế nào. Mục quảng cáo thường có những câu đại loại như : ‘ bất cứ sự trả giá nào cũng có thể được xem xét ‘, ‘ người bán có ưu tiên về giá cả ‘,’ bạn hãy đến để thương lượng ‘, ‘ phương thức thanh toán, giải quyết theo ý với người mua ‘. BĐS đứng trên thị trường ổn định, lâu dài. Là một người mua, bạn sẽ được cả bênm môi giới và chủ sở hưu đón tiếp trọng thị, vồ vập. Bạn có nhiều cơ hội để chọn lựa, xem xét.
6. Chúng ta hẳn đã nhiều lần được bố mẹ nhắc nhở :’Hãy thu xếp để trả hết nợ nần đi ‘
Có một điều gì đó làm ta luôn thấy không thoải mái khi phải thế chấp lớn. Xu hướng tự nhiên của mọi người là muốn loại bỏ cảm giác này ra khỏi người càng sớm càng tốt – cảm giác một ‘ con nợ’ . Vì thế xu hướng chung là khi mua BĐS chúng ta đều muốn trả càng nhiều tiền mặt càng tốt.
Thế nhưng việc trả quá nhiều tiền mặt không phải là một cách kinh doanh hay. Bạn có nhớ tôi đã từng nói , một ưư điểm lớn nhất của đầu tư BĐS là bạn không phải tự mình trả hết tiền cho bên bán. Bạn càng trả tiền ít đi được bao nhiêu, lợi thế cho bạn càng lớn bấy nhiêu . Thứ nhất, tiền lời của bạn sẽ cao hơn ( đó là lãi tính bằng tiền mặt và tỷ lệ lãi suất nội hàm). Thứ hai, do còn nhiều tiền bạn có thể mua thêm những BĐS khác nữa. Ví dụ : nếu bạn có 100.000$, thay vì trả toàn bộ 100.000$ ấy cho một BĐS có giá trị như vậy (100.000$), bạn có thể chia số tiền này ra làm 4 phần, mỗi phần sử dụng như là một khoản thế chấp (25.000$) để mua 4 ngôi nhà có giá tương tự (100.000$) hoặc thâm chí làm như vậy có thể mua được 10 ngôi nhà cùng loại. Bạn đã nghĩ đến vấn đề này chưa?
7. Chỉ bán khi không còn cách nào khác
Có một điều gì đó thôi thúc tôi viết « đừng bao giờ bán”. Nói chung, những ai đem bán (vì thấy lới quá nhiều tiền) thường không sánh được với những người quyết tâm giữ BĐS lại. Khi nói chuyện với những người đã từng sở hữu BĐS nay đã bán, ta sẽ thấy họ ngần ngại khi muốn hỏi xem tài sản đó nay ước tính bán được bao nhiêu. Họ có thái độ như vậy, vì thấy mình đã bán hớ quá và hản rất tiếc rẻ trước mức giá quá cao lúc này. Tôi đã gặp một số trường hợp của những người về hưu , họ nói rằng những ngôi nhà của họ trước kia bán chỉ khoảng 4.200$ (năm 1962) nay muốn mua lại, hok phải trả tới 365.000$. Họ ước gì ngày xưa họ mua lấy độ 10 chiếc hoắc ít cũng không nên bán đi như vậy thì bây giờ…
Tôi biết, nhiều khi hoàn cảnh bắt buộc người ta phải bán nhà của mình đi. Bạn còn nhớ nhà hàng Cass bay mà tôi đã mô tả trong lần trước? Sau 10 năm không lúc nào vắng bóng người đến thuê nhà, đến thời điểm đó bỗng dưng hầu hết các phòng đều trống khách. Gía trị của nó thấp đi rấ nhiều. Sau đó tôi nhận được một cuộc gọi từ Thụy Sỹ thông báo có một người muốn quản lý nhà hàng đó nhưng với điều kiện họ phải được mua luôn cả BĐS đó. Trong điều kiện như thế, việc bán BĐS là khó tránh khỏi.
Đôi khi, bán BĐS là việc cần thiết, khôn ngoan. Ví dụ như vào một thời điểm nào đó, khi bạn muốn cắt giảm các chi phí vì lý do tài chính, trong khi để duy trì cuộc sống ở tại ngôi nhà của bạn, bạn phải bỏ ra một số tiền quá lớn. Nếu chuyển đến sống ở một ngôi nhà khác , vấn đề này sẽ được giải quyết. Vậy thì tại sao lại không bán quách nó đi ?.
Nhưng nói chung, bán BĐS của mình đi không phải là một biện pháp thực sự khôn ngoan. Nhiều người sau khi đã bán đến một thời điểm nào đó, giá BĐS rất cao, họ lại tiếc rẻ “Gía mà…”
8. Những cơ hội tuyệt vời
Tôi luôn giữ vững một quy tắc quan trọng cho đến cùng. Như tôi đã từng nói đến ở phần đâu, nếu bạn không tin là sẽ có những cơ hội tuyệt vời xảy ra thì cho dù nó có đến sát ngay trước mắt bạn, bạn cũng chẳng thấy ,thậm chí là khi có người tận tay “dâng lên “ mời bạn. Tất nhiên, thấy càng nhiều cơ hội tốt, bạn sẽ càng thêm tin là điều đó có thực , đang tồn tại . Nếu bạn mới chỉ đang bắt đầu và chưa thực sự tin tưởng, cách tốt nhất để thoát ra khỏi bế tắc là hãy quan sát , quan sát và quan sát, bạn sẽ ngạc nhiên trước những gì mình thấy.
Mấy năm trước đây, khi một người bạn gái của tôi tổ chức sinh nhật ,tôi đã bảo cô ấy rằng: “Tôi có một món quà rất thú vị dành cho cô ấy nhưng tôi đã giấu nó ở một nơi bí mật, đố cô tìm được”. Cô ấy rất hào hứng và đi tìm luôn. Tất nhiên cuối cùng cô ấy đã tìm thấy và đã cảm ơn tôi hơn hẳn lúc bình thường. Sau bữa ăn sáng, tôi lại nói rằng, tôi đã giấu hẳn 3 món quà chứ không phải là 1 . Một lần nữa, cô ấy lại hào hứng vô cùng và lại bắt đầu đi tìm cho đến khi thấy đủ 3 món quà tôi tặng. Lại những lời cám ơn rối rít…!
Có thể bạn sẽ nghĩ tôi cũng là một tay biết đùa dai. Qủa thật như vậy, sau bữa cơm trưa, tôi đã phải nói thật rằng , tôi giấu tổng cộng cả 10 món quà trong nhà. Sự việc tương tự lại diễn ra, nhưng những lần này càng ngày cô ấy càng thấy khó khăn hơn. Cô ấy đã phải mất nhiều thời gian hơn cho mỗi lần tìm.
Nhưng đây là nhà cô ấy, cô ấy có thể tìm thấy hết ngay tất cả số quà đó, cô ấy có thể để vậy rồi sau đó tìm tiếp. Chẳng cần phải nói thì các bạn cũng biết, cô ấy vui thế nào.
Qua đây, các bạn thấy đấy, cô ấy đã không đi tìm món quà thứ nhất tôi đã giấu nếu tôi không nói (điều này thì hiển nhiên rồi). Khi tìm được, cô ấy dừng lại, không tìm tiếp nữa, bởi vì chẳng có lý do gì để cô ấy có thể tin rằng vẫn còn quà nữa . Cô ấy chỉ đi tìm tiếp khi tôi nói tôi đã giấu 3 món quà, cô ấy cũng thôi không tìm tiếp nữa. Cô ấy cũng chẳng có lý do gì để nghi ngờ rằng có thể còn nhiều món quà khác nữa. Thậm chí là khi đã tìm thấy hết 10 món quà, cô ấy cũng vẫn không mảy may nghi ngờ trong nhà có thể còn nhiều món quà khác nữa.
Đối với BĐS, vấn đề cũng tương tự . Sẽ chẳng có ai “mách” cho bạn biết trên thị trường có bao nhiêu cơ hội tốt ngoài cái bạn đã biết hoặc được biết: giống như cô bạn gái của tôi, chúng ta chỉ đi tìm một cái gì đó khi biết chắc là có nó.
Theo tôi, chúng ta cần phải biết mạo hiểm. Ví dụ như bạn cần phải biết từ chối cuộc đi chơi thuyền với cô bạn gái yêu quý với lý do bạn dang đi tìm một ngôi nhà rao bán 25/000$ nhưng bạn nghĩ giá trị thực của nó có thể lớn hơn rất nhiều hoặc một tòa nhà thương mại phát giábán là 59.000$ nhưng theo tính toán nếu mua và bán lại có thể kiếm lời vài chục nghìn đôla. Có thể mọi người nghĩ bạn là điên khùng nhưng nếu tìm được lúc ấy bạn không những không phải là kẻ điên , mà quan trọng hơn bạn còn có thể mua được cả một, thậm chí 2 chiếc thuyền tha hồ vui chơi cùng bạn gái mình. Theo bạn có nên không ?
Nếu bạn thực sự tin rằng trên thị trường có những cơ hôi tuyệt vời như vậy, chỉ cần bạn có đủ nghị lực, tự tin, bạn sẽ tìm ra.
- Blogger Comment
- Facebook Comment
Đăng ký:
Đăng Nhận xét
(
Atom
)
0 nhận xét:
Đăng nhận xét